Юридическая чистота – миф или реальность?
23 января 2018 года, Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ совместно с ГК «БЕСТ-Недвижимость» провел круглый стол на тему: «Юридическая чистота: миф или реальность?»
Тема мероприятия была обусловлена тем, что обеспечение безопасности приобретения недвижимости остаётся, как и прежде, нерешённой задачей, хотя рынку недвижимости в России более четверти века.
Участники круглого стола попытались ответить на вопрос, можно ли в реалиях действующего законодательства осуществить полноценную юридическую экспертизу и оградить покупателя от всевозможных рисков на все 100%?
В мероприятии приняли участие более 100 представителей агентств недвижимости, законодательных органов власти, Росреестра, нотариата, ЗАГСа, МВД, юридических и страховых компаний, кредитных организаций.
Открывала дискуссию, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Школьная Татьяна Борисовна.
В начале мероприятия вице-президент РГР, президент ГК «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак, отметил, что цель круглого стола – обменяться видением проблемы с позиций всех профессиональных участников рынка недвижимости и понять, какие есть пути снижения рисков потери права собственности.
Так можно ли свести риски до нуля и как эта проблема решается за рубежом? Об этом рассказала Татьяна Полиди, исполнительный директор Фонда «Институт экономики города», директору направления «Рынок недвижимости». По ее словам, в 2012 году совместно с Минэкономразвития был подготовлен проект предложений по финансовым гарантиям участников сделок с недвижимостью. В зарубежных странах системы Торренса (государственной регистрации сделок) получение свидетельства подтверждает полную легитимность сделки. При этом в ряде стран существуют фонды самострахования, которые формируются из оплаты за регистрацию сделок.
По мнению Т. Полиди, в России необходимо дополнить закон о регистрации финансовым механизмом защиты потребителя. Анализ показал, что вероятность признания сделки недействительной – всего 0,036%. Для квартиры в 5 млн рублей плата в фонд самострахования составляла бы лишь 1800 рублей. Свое выступление Татьяна Полиди завершила предложением сформировать централизованный фонд возмещения ущерба, который бы покрывал расходы, связанные с риском признания сделок недействительными.
Аналогичной точки зрения придерживается и Олег Самойлов, президент «Релайт-недвижимость», вице-президент РГР. По его мнению,полное спокойствие сторонам сделки может предоставить только страховой полис, а пока ситуацию с гарантиями можно охарактеризовать как «коллективную безответственность» всех профессиональных участников рынка недвижимости».
Также эксперты пришли к единому мнению, что к сопровождению сделки нужно привлекать дополнительных специалистов. Надежда Метелица, юрист, специалист в области недвижимости, «Юридическое бюро»,напомнила, что,покупая недвижимость, необходимо обратиться к юристу для полного анализа ситуации: «Очень важно развивать правовое сознание населения и закладывать в бюджет сделки расходы на профессиональную юридическую помощь. Сегодня очень высоки риски, связанные с банкротством, в том числе банкротством физических лиц».
Александр Сагин, начальник методического отдела Федеральной нотариальной палаты, отметил, что нотариусы и риэлторы не конкуренты, и совместная работа была бы более эффективна. Спикер подчеркнул, что именно нотариальное удостоверение является обеспечением законности сделки. Никто не гарантирует полную защиту, но многие задачи успешно решаются нотариусами, например, проверка дееспособности.
Хотя существуют и факторы, препятствующие слаженной работе специалистов. Среди таких факторов – недостоверность данных в реестре недвижимости, недобросовестность финансовых управляющих, выискивающих сделки, которые можно оспорить за вознаграждение, занижение стоимости объекта в договоре купли-продажи, неурегулированные моменты в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», отсутствие «Закона о риэлторской деятельности», фактически неограниченный срок исковой давности, номинальная ответственность нотариусов, регистраторов, оценщиков, юристов, адвокатов, неоднозначность роли конкурсного (финансового) управляющего в процедуре банкротства и многое другое.
Светлана Краснова, руководитель юридического департамента "ИНКОМ", считает, что проверка объекта – важнейшая составляющая риэлторской услуги: «Мы проверяем не только объекты других компаний при покупке, но и объекты, которые продают наши клиенты. Например, работая с продавцом, вы никогда не можете быть уверены, что у него нет кредитов. И выйти из этой ситуации поможет лишь создание реестра займов так, чтобы без внесения в него данных обеими сторонами было бы невозможно предъявление требований по займу».
Олеся Бухтоярова, директор по продажам СК «Согласие», подсчитала, чтодо 2% сделок признаются недействительными и здесь главное, чтобы законодатель скорректировал и упрочил институт добросовестного приобретателя.
По мнению Юлии Плетневой, юриста, независимого эксперта ЕАЭС, необходимо создать профстандарты специалистов в сфере недвижимости и разработать «паспорт здоровья квартиры» – единый документ, который могли бы использовать все.
Позицию Росреестра озвучила Яна Фалалеева, начальник отдела координации и анализа деятельности в учетно-регистрационной сфере Управления Росреестра по Москве, которая предложила унифицировать формы протоколов сделок и объединить усилия риэлторов, юристов, нотариусов и регистраторов, а также механизм делегирования ответственности.
Резюме
В результате мероприятия были высказаны следующие предложения:
- по аналогии со сделкой в нотариальной форме, при совершении сделки в простой письменной форме возложить на сотрудников, принимающих документы по сделке к государственной регистрации, уточнять намерения сторон и разъяснять им последствия совершаемых действий;
- рассмотреть возможность официального/законного запроса и получения доступа к информации, имеющей существенное значение для обеспечения юридической экспертизы приобретаемого объекта;
- cоздание единого государственного страхового фонда либо системы коммерческого страхования титульных рисков по единым тарифам (по типу ОСАГО);
- создание общедоступного реестра займов граждан РФ для снижения рисков, связанных с банкротством физического лица;
- произвести изъятие последствий применения статьи 177 ГК РФ для сделок, совершаемых в нотариальной форме, и возложить на нотариуса ответственность в случае признания их недействительными;
- ввести ответственность родителей при нарушении требований законодательства, связанных с использованием материнского капитала при приобретении недвижимости.
Все сформулированные предложения были переданы депутату Государственной думы, первому заместителю Председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству – Александру Сидякину, принявшему участие в работе круглого стола.