Всероссийский день открытых дверей «эскроу».

12 октября 2018 года в НИУ ВШЭ состоялся первый образовательный семинар в рамках Всероссийского дня открытых дверей «эскроу». Организаторами семинара стали Институт налогового менеджмента и экономики НИУ ВШЭ совместно с Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА), ТПП РФ и РСПП.

Мероприятие открыл первый проректор Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики» Александр Тихонович Шамрин. В приветственном слове он отметил, что данный семинар дает старт мероприятиям, посвященным теме банковского сопровождения деятельности застройщика с помощью эскроу, специальных счетов.

Более подробно на теме российского нововведения — эскроу и специальных счетов — остановился заместитель министра строительства и ЖКХ РФ Никита Евгеньевич Стасишин. Он признал, что законодательные изменения подразумевают усиление влияния банковского сектора на застройщиков. По его словам, в такой ситуации очень многое зависит от внедрения лучших мировых практик на российском рынке. При переходе к новой системе наша страна не должна снижать темпы жилищного строительства, сообщил Стасишин в заключение. К 2024 году необходимо выйти на уровень 120 млн кв. м жилья в год, напомнил замминистра, уточнив, что 80 млн кв. м должны составлять многоквартирные дома.

Представители застройщиков из регионов РФ — Рязани, Смоленска и Московской области — отметили, что система перехода на эскроу-счета содержит сегодня ряд недостатков. Они обратились с просьбой к представителям отраслевого министерства до 1 июля 2019 года доработать механизм. В свою очередь исполнительнй директор Фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» ИЭГ Татьяна Полиди высказала замечание по поводу системы перехода на эскроу-счета: по ее мнению, нововведение должно пройти абсолютно безболезненно и дать возможность спокойно строить жилье, причем как с использованием спецсчетов, так и без них.

Многие участники семинара в своих коротких выступлениях просили министерство и представителей Центробанка РФ внимательнее отнестись к доработке изменений, поскольку есть города, где некоторые банковские организации настроены в отношении эскроу весьма скептически. На сегодняшний день, как сказал руководитель аппарата НОЗА Кирилл Холопик, в стране открыто всего девять эскроу-счетов.

Максим Федорченко ( член Экспертного совета НОСТРОЙ, руководитель Аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области) в докладе отметил, что несмотря на разъяснения Минстроя России о применении положений Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ в отношении застройщиков, получивших разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, целый ряд вопросов требует дополнительного урегулирования. Например, Постановление Правительства Российской Федерации от 01.08.2018 № 897 «Об утверждении состава документов, необходимых для проведения операций по расчетному счету застройщика» не действует в отношении застройщиков, реализующих проекты, разрешение на которые получены до 1 июля 2018 года. Остается неясным, как таким застройщикам подтверждать возмещение затрат на приобретение земельного участка и другие расходы, понесенные из собственных средств.

По информации НОЗА, пока только девять проектов реализуются с применением эскроу-счетов. Как показало голосование среди участников семинара, всего 37% застройщиков начали переговоры с банками об открытии эскроу-счетов. Напомним, полный переход на эскроу-счета должен осуществиться к 1 июля 2019 года.

Ольга Корниенко ( Директор Департамента жилищной политики Минстроя России) отметила, что для застройщиков, перешедших на механизм эскроу-счетов, предусмотрен облегченный режим административного регулирования. В их отношении будет применяться упрощенная форма заключения о соответствии застройщика и проектной декларации установленным требованиям; им не нужно будет предоставлять ежеквартальную отчетность в контролирующий орган; плановых проверок в их отношении проводить не будут.

Александр Коротков (Представитель Центрального банка) сообщил о готовящихся изменениях в Инструкцию Банка России от 28 июня 2017 г. № 180-И «Об обязательных нормативах банков». Изменения предусматривают снижение размера расчетного резерва для застройщиков, перешедших на эскроу-счета.

Девелоперская компания «Талан» поделилась первым опытом реализации проектов с применением эскроу-счетов. По их оценке, при переходе на эскроу-счета требуемый размер собственных средств составляет 16% от стоимости проекта (ранее было от 7 до 15%). При реализации механизма эскроу-счетов Сбербанк готов применить систему бридж-кредита: прибыль, полученная застройщиком, может использоваться им при подготовке следующего проекта. В ходе реализации проекта ставку кредитования удалось снизить с 14,5% до 8%. Со Сбербанком достигнута договоренность о применении нулевой ставки кредита, если средств участников долевого строительства окажется в два раза больше, чем требуется для погашения кредита. Таким образом, по расчетам девелопера, чистые дополнительные расходы застройщика при применении эскроу-счетов составляют 2,9%.

Застройщик из Воронежа поделился мнением, что наиболее выгодным является первоначальное строительство за счет собственных средств, а затем уже на поздней стадии привлечение средств участников долевого строительства и открытие эскроу-счетов. Однако такая схема подходит только для крупных застройщиков, имеющих значительные финансовые ресурсы.

Презентации спикеров:
Зайцев Владимир Анатольевич - Вице-президент Банка «Российский Капитал»
Ковриженко Денис Николаевич - Исполнительный директор управления по работе с клиентами крупного и среднего бизнеса Сбербанка ПАО Сбербанк
Макаров Константин Михайлович - Генеральный директор ООО «Управляющая компания «ТАЛАН»
Первушина Екатерина Анатольевна - Руководитель направления Управления торгового финансирования и корреспондентских отношений ПАО Сбербанк
Прокофьев Никита Михайлович -Заместитель начальника управления продаж среднего бизнеса, Промсвязьбанк Федорченко Максим Владиславович - Руководитель Аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области